Wie baue ich mein Haus? – Die Kostenfrage

aus dem Kunstmuseum Hamburg

Den Ausgangs- und Kernpunkt aller Erwägungen über den Bau eines Hauses pflegt die Kostenfrage zu bilden. Macht doch die Ausgabe für die Wohnung für jeden Menschen einen bedeutenden Bruchteil seiner laufenden Aufwendungen aus.

Von der städtischen Mietwohnung wissen wir, daß sie Abstufungen für jedes Einkommen bietet. Nicht so schien es bisher beim Einfamilienhause, mit dem die Vorstellung der Kostspieligkeit untrennbar verbunden war. Jene ersten Landhäuser -aus den sechziger und siebziger Jahren waren Sommerhäuser, von solchen errichtet, die sich zwei Wohnungen leisten konnten. Aber auch die Landhaussiedlungen späterer Zeit, in denen die Bewohner Sommer und Winter wohnten, bestanden zunächst fast nur aus großen Häusern. Erst allmählich wurden auch kleinere Häuser zu bauen begonnen. Dabei stellte sich freilich heraus, daß alle auf den Einfamilienhausbau abzielenden Einrichtungen, wie Baupolizei, Grundstückgrößen, Straßenvorschriften usw. eigentlich nur auf das große Landhaus zugeschnitten waren. Breite Straßen, deren Kosten auf die Anlieger geschoben wurden, erhöhten den Preis des Baulandes, und die Vorschrift der sogenannten offenen Bebauung nötigte bei kleinen Grundstücken zur Preisgabe von viel kostspieligem Land für die gärtnerisch unbrauchbaren Vorgärten und Zwischenräume zwischen den Häusern. Erst ganz neuerdings sind die hier herrschenden Vorstellungen durchbrochen worden, wie weiterhin noch ausgeführt werden wird. Es unterliegt keinem Zweifel, daß die Entwicklung heute immer weiter auf die Ermöglichung des Einfamilienhauses für breitere Volksschichten gehen wird. Um so dringender müssen die Bedingungen für diese Hausform geklärt werden; die erste Grundlage bildet aber, wie gesagt, die Kostenfrage.

aus dem Kunstmuseum Hamburg

Gerade über die Baukosten sind die irrigsten Meinungen im Volke verbreitet. Der eine weist auf ein Haus hin, das angeblich trotz seiner Größe für eine ganz geringe Summe errichtet worden sei; der andere berichtet von riesigen Kosten irgendeines, durch Größe oder Ausstattung gar nicht weiter auffallenden Hauses. Bei allem, für das wir im Leben höchlichen Anteil nehmen, ist der Märchenbildung Tür und Tor geöffnet, so auch beim Hausbau. In Wirklichkeit liegen die Dinge aber sehr einfach. Es ist keinerlei Geheimnis mit der Baukostenfrage verbunden. Allerdings ist auch das Mittel, ein großes Haus für kleines Geld zu bauen, bis heute noch nicht gefunden. Die herrschenden Unklarheiten rühren hauptsächlich daher, daß sich jeder unter Baukosten etwas anderes vorstellt. Es ist somit nötig, zunächst zu untersuchen und festzustellen, was unter diesem Begriff zu verstehen sei.

Bei Erstellung eines Wohnsitzes kommen gewöhnlich folgende Ausgaben in Betracht: 1. Grunderwerb, 2. Kosten des einfachen Hauses bis zur Bewohnbarkeit, 3. Kosten etwaiger besonderer Zutaten am Äußeren und besseren Innenausbau, 4. Neumöblierung des Hauses oder Ergänzung des vorhandenen Möbelbestandes, 5. Herrichtung der Umgebung des Hauses, 6. Gebühren und Abgaben.

Wenn nun von den Baukosten eines Hauses die Rede ist, so muß vor allen Dingen erst festgestellt werden, welche der genannten sechs Posten im Sonderfalle in die Summe einbegriffen werden sollen und welche nicht. Nennt zum Beispiel jemand nur die Kosten des einfachen Hauses (Posten 2), so vermag er für seinen Fall mit sehr billigen Baukosten zu prunken. Die angegebene Summe steht aber vielleicht in starkem Widerspruch zu der in seinem Schreibtisch ruhenden sorgfältigen Verbuchung aller für sein Anwesen aufgelaufenen Unkosten. Es kann leicht der Fall sein, daß die Gesamtkosten das Doppelte, wenn nicht das Dreifache der einfachen Hausbaukosten ausmachen.

Zunächst ist es von Wichtigkeit, kurz zu beleuchten, welche Rolle die einzelnen Posten innerhalb der Gesamtausgaben für ein Anwesen spielen.

Der Posten 1: Grunderwerb, wird sehr verschieden aus-fallen, je nach der Größe des Grundstückes und je nach der Gegend, in der der Bauplatz gewählt wird. Es kommt natürlich ganz darauf an, ob sich der Bauherr in einer vornehmen Vorstadt, wie etwa der Gemeinde Grunewald bei Berlin, anbaut, oder ob er sich mit einem weiter abliegenden Vororte begnügt oder schließlich gar sich irgendwo draußen auf dem Lande ansiedelt. Der Preis für das Quadratmeter Bauland kann sich je nach diesen Umständen in den allerweitesten Grenzen, sagen wir zwischen 50 Pf. und 100 M. bewegen. Nimmt man an, daß etwa 1500 qm Land in Betracht kommen (so viel ist für ein mittleres Haus nötig, wenn noch ein Garten übrigbleiben soll), so kann demnach der Bauplatz bei der gleichen Größe zwischen 750 M. und 150 000 M. schwanken. Jeder Mensch weiß, daß Grundstücke sehr verschieden teuer sind, und daß die Bauplatzfrage bei den Gesamtkosten eines Anwesens meist entscheidend mitspricht. Hier sind also kaum Unklarheiten zu erwarten; anderseits gehören die Kosten des Grundstücks aber gar nicht zu den Baukosten. Diese setzen sich eigentlich nur aus den Posten 2 und 3 zusammen (Baukosten des einfachen Hauses, Schmuck und besserer Ausbau); häufig wird dazu auch noch der Posten 4 (neu zu beschaffendes Hausgerät) gerechnet. Die drei Posten unterscheiden sich ihrer Art nach dadurch grundsätzlich voneinander, daß der Posten 2 eine unbedingt notwendige Ausgabe ist, während die beiden anderen mehr oder weniger im Belieben des Bauherrn liegen. Um zur Klarheit zu gelangen, ist es daher nötig, diese drei Posten gesondert zu betrachten und sie stets voneinander getrennt zu halten.

Die Kosten für das einfache, aber wohnfertige Haus (Posten 2) sind, als einziger Posten unter den sechs, bei Häusern gleicher Größe stets ziemlich dieselben, bei verschieden großen Häusern stehen sie in einem sich gleichbleibenden Verhältnis zum Umfang des Hauses. Mit ihnen läßt sich daher, bei gesicherten Einheitsbaukosten, als mit etwas Zuverlässigem, aber auch Unabänderlichem rechnen. Sie schwanken nur etwas, je nach der Gegend, in der gebaut wird. Bei bekannter Örtlichkeit aber lassen sich über sie immer von vornherein völlig zutreffende Angaben machen. Der Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses ist also der eigentliche Grundpfeiler in der Betrachtung der Baukosten.

Was ist unter dem einfachen wohnfertigen Hause zu verstehen? Die Frage dreht sich hauptsächlich um die Art und den Grad des inneren Ausbaues. Hierzu ist zu sagen: Das einfache, wohnfertige Haus soll gediegen gebaut und mit allen Bequemlichkeiten eingerichtet, auch durchaus würdig und geschmackvoll ausgebaut sein, jedoch keine Art von Überfluß aufweisen. Inbegriffen sind Sammelheizung oder Ofenheizung, Wasserleitung, die Bereitung und Zuführung von warmem Wasser, die elektrische und die Gasleitung. Was die Ausstattung der Wohnräume anbetrifft, so können die Wände tapeziert oder gestrichen sein; die Hauptwohnzimmer haben eichenen Stabfußboden, die übrigen Zimmer kiefernen Riemenfußboden oder Linoleumbelag; die Küche, die Bäder und die Aborte haben Fußbodenbelag aus Fliesen und auch die Wand ist dort mit Fliesen bis zur Höhe von etwa 1,50 m über dem Fußboden verkleidet. Die Bäder-und Aborteinrichtungen selbst sind von guter, aber nicht allererster Gattung, Türen und Fenster sind gute Bautischlerarbeit. Die durch Drahtverputz- oder andere dünne Scheidewände abgegrenzten Wandschränke haben bautischlermäßige Türen und geputzte Innenflächen (sind also keine Möbeltischlerarbeit). Sie sind lediglich mit Haken oder Stellbrettern ausgestattet.

Nächst der inneren Ausstattung kommt für den Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses die Behandlung des Äußeren in Frage. Angewandt können werden Putzbau auf Steinsockel, Ziegelbau oder sogenannter Bruchsteinbau, falls die Gegend diesen begünstigt. Das Dach ist mit Ziegel oder Schiefer gedeckt; für die äußeren Klempnerarbeiten kommt starkes Zink in Betracht. Es können äußere hölzerne Fensterläden oder innere Rolläden angewendet werden. Alle Baustoffe und Arbeitsverfahren sind durchaus gediegen und innerhalb der gesteckten Grenzen von der besten Art.

Nicht in diesen Begriff des einfachen, wohnfertigen Hauses sind einbegriffen: Sandstein- und Werksteinarbeiten, plastischer und anderer Schmuck am Äußeren und im Innern, Kunstmetallarbeiten, Marmorverkleidungen, besserer Parkettfußboden, reich verzierte Decken, Holzverkleidung der Wände und Decken, Kunstverglasungen, Wandbrunnen, Kamine, bessere Heizkörperverkleidungen, Wandschränke mit tischlermäßig guter Inneneinrichtung, kostspielige Badeeinrichtungen. Alle diese Dinge sollen vielmehr als über das einfache Bedürfnis hinausgehend gelten.

Für ein bis zu dem genannten Grade ausgebautes Haus liegen, wie gesagt, zuverlässige Erfahrungspreissätze vor. Die Sätze sind ziemlich allgemeingiltig, weil es sich hier um durchweg marktgängige Arbeiten handelt. Die Kosten setzen sich zusammen aus den Preisen für Baustoffe, dem Arbeitslohn und dem Unternehmergewinn. Die Baustoffe haben allbekannte Marktpreise (fast in der Art der Börsenkurse), der Lohn der Bauhandwerker richtet sich nach bestehenden Staffelsätzen, der Verdienst des Bauunternehmers bewegt sich in den bekannten Grenzen zwischen 10 und 15 v. H. Nur die Lohnsätze sind örtlich stark abgestuft, namentlich sind bedeutende Unterschiede vorhanden zwischen den Löhnen in großen Städten und den Löhnen auf dem Lande. Einen bedeutenden Mehrbetrag können bei den heute herrschenden Verhältnissen die Anfuhrkosten von Baustoffen verursachen, wenn das Haus weitab von Verkehrswegen liegt. In der Baukostenberechnung muß solchen Umständen Rechnung getragen werden. Es ist aber sonst immer mit festen örtlichen Einheitssätzen zu rechnen. Bei dieser sicheren Bestimmbarkeit der Baukosten für das einfache, wohnfertige Haus empfiehlt es sich, die dafür auflaufenden Ausgaben (Posten 2) als die Baukosten im engeren Sinne zu betrachten, alle anderen, ihrer Natur nach schwankenden Kosten aber als Zuschläge zu bezeichnen.

Die Stetigkeit der Baukosten für das einfache Haus gestattet, sich bei der Planung so lange mit diesen Einheitssätzen zu behelfen, als die Baukosten noch nicht genau, d. h. auf der Grundlage der fertigen Bauzeichnungen, in gesonderter Aufstellung berechnet werden können. Die Einheitssätze geben dem Architekten das Geleit durch seine erste Entwurfsarbeit, für die natürlich die Kostenfrage die wichtigste Grundlage bildet. Sie beziehen sich entweder auf das Geviertmeter bebauter Fläche, oder auf das Kubikmeter umbauten Raumes. Die bebaute Fläche wird unter Zugrundelegung des Erdgeschoßplanes, ermittelt, wobei die genauen Ausmaße des Grundrisses bekannt sein müssen und alle An- und Ausbauten zu berücksichtigen sind. Die Berechnung des Rauminhaltes des Hauses ist etwas umständlicher und nötigt zu einigen besonderen Ausgleichungen. So würde es zum Beispiel unzutreffend sein, den Rauminhalt des leeren Dachbodens ebenso zu bewerten wie den Inhalt eines ausgebauten Geschosses. Man wählt meistens den Ausweg, aus dem Gesamtraum des Dachbodens nur den Inhalt der ausgebauten Zimmer auszuschneiden und in die Berechnung einzubeziehen. Eine andere Berechnungsart ist die, bei weitgehend ausgebautem Dachgeschoß zwei Drittel der Zimmerhöhe, bei nicht ausgebautem ein Drittel der Höhe bis zum Kehlbalken zu rechnen. Die Höhe des Kellergeschosses wird von der Kellersohle aus, bei nicht unterkellerten Teilen von den Grundmauervorsprüngen aus gemessen. Die Berechnungsart nach Geviertmetern bebauter Fläche hat den Vorzug der Einfachheit, die üblichen Einheitssätze können aber nur unter der Voraussetzung eines Hauses von einer bestimmten Geschoßzahl angewendet werden, sind also für ein Haus mit Erd- und Obergeschoß anders als für ein eingeschossiges, dreigeschossiges oder viergeschossiges Haus.

Bei dem üblichen zweigeschossigen Landhause mit ganzer Unterkellerung und Teilausbau des Dachgeschosses betrug der Einheitssatz für das Geviertmeter bebauter Fläche vor dem Kriege, je nach der Gegend, 180 bis 250 M. Die untere Grenze kam im allgemeinen für einfache ländliche Verhältnisse, die obere für die Vororte größerer Städte in Betracht. Wollte man nach Kubikmetern umbauten Raumes berechnen, so mußten für das Raummeter 18 bis 27 M. angesetzt werden. Während des Krieges sind überspannte Baupreise eingetreten, die sich nach dem Kriege sogar noch wesentlich erhöht haben. Ein nicht unbeträchtlicher Preisaufschlag wird dauernd bleiben, der sich in den ersten Friedensjahren im allgemeinen wohl nicht unter dem Doppelten bis Dreifachen des Friedenspreises bewegen wird. Die Verhältnisse sind augenblicklich ganz unübersichtlich. Es bleibt daher nichts übrig, als vorläufig noch mit den Friedenspreisen zu rechnen und die durch die jeweilige Preislage gegebenen Zuschläge einzusetzen. Im Sommer 1919 betrugen diese Zuschläge 300 bis 400 v. H. des Friedenspreises.

Die Einheitssätze gestatten auch dem Laien, sich von vornherein ein Bild darüber zu machen, mit welchen Kosten er seine schlummernden Wünsche verwirklichen kann. Nur darf er nicht den von Baulustigen so häufig begangenen Weg einschlagen, lediglich die Flächen der gewünschten Zimmer zusammenzuzählen. Auf diese Weise erreicht er einen viel zu geringen Flächenbetrag, denn er pflegt dabei nicht nur Flure, Treppenhäuser, Aborte und andere Nebenräume unberücksichtigt zu lassen, sondern vergißt auch den nicht kleinen Raumanteil zu berücksichtigen, den die äußeren und inneren Mauern einnehmen. Diese „Mauerstärken“ werden vom Laien überhaupt gern vernachlässigt, besonders auch dann, wenn er selbst Skizzen anfertigt. Will man auf dem Wege des Zusammenzählens der Zimmergrößen die bebaute Fläche ermitteln, so ist es nötig, zu der Summe noch mindestens einhalbmal so viel Fläche hinzuzurechnen, denn einen so bedeutenden Betrag machen die Mauerstärken, Flure und Treppenhäuser aus.

Mit Hilfe einer dieser beiden, richtig angewendeten Berechnungsarten ist es verhältnismäßig leicht, die Baukosten des einfachen, wohnfertigen Hauses von vornherein zu bestimmen. Wird eine gewisse Größe des Hauses gewünscht, so ergeben sich mit Sicherheit daraus auch die zu erwartenden Kosten.

Zu diesen Kosten müssen aber im Falle einer reicheren Behandlung des Baues die in den Posten 3 und 4 liegenden Zuschläge eingeführt werden. Zuschläge werden zum Beispiel beim Außenbau für Werkstein, für Bildhauerarbeit, für Kunstschmiedearbeit usw. gemacht. Für solche Arbeiten allgemeine Sätze von vornherein anzugeben, ist unmöglich. Selbstverständlich müssen dazu erst veranschlagungsfähige Einzelentwürfe vorliegen. Ganz unbestimmt muß auch eine Schätzung der Zuschläge für besseren inneren Ausbau ausfallen, solange ins einzelne gehende Entwürfe und Kostenanschläge hierfür nicht aufgestellt sind. Denn es handelt sich hier erst recht um ein Gebiet, für das es keine abgegrenzten Werie gibt. Die bessere architektonische Ausstattung eines Musikzimmers kann 1000 M. oder 30 000 M. kosten, alles hängt von dem Reichtum des Entwurfes, der Art der Baustoffe, dem Grade der künstlerischen Durchbildung ab. Noch unsicherer wird die Rechnung, wenn Wandmalereien, Bildhauerarbeiten, farbige Glasgemälde Anwendung finden sollen. Denn bei diesen Arbeiten spielt vor allem die Künstlervergütung eine Rolle, und diese kann, je nach der Stellung des Bildhauers oder Malers, sehr verschieden sein.

Es leuchtet also ein, daß bei Beurteilung der Baukosten eines Hauses die zusätzlichen Ausgaben für äußeren Architekturschmuck und reicheren inneren Ausbau als eine völlig wandelbare Größe betrachtet werden müssen. Sie sollten daher, wie gesagt, niemals in die eigentlichen Baukosten einbezogen, vielmehr immer gesondert behandelt werden; mit „Baukosten“ schlechthin sollten immer nur die Kosten für das einfache, wohnfertige Haus bezeichnet werden.

In einem sorgfältig durchgebildeten Hause werden Hausgerät, Teppiche, Vorhänge, Treppenläufer, Beleuchtungskörper, Tischdecken, Kleingerät meistens mit der allgemeinen Innenausstattung zusammen entworfen und angefertigt. Der im Alltagsleben häufigere Fall ist jedoch der, daß der bewegliche Hausrat aus der großstädtischen Mietswohnung oder aus dem alten Hause in das neue Haus übergeführt wird. Immerhin werden auch dann noch bei der Übersiedelung Ergänzungen der Teppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper, oft auch der Möbel nötig sein, die eine ganz unbestimmte, von den Umständen abhängende Ausgabe bedeuten. Es leuchtet daher ohne weiteres ein, daß auch .der Posten 4 eine außerordentlich schwankende Größe ist.

Eine weitgehende Verschiedenheit der Ausführung und Kosten für die demzufolge der Kosten ergibt sich auch bei Posten 5: Her- HjntsesUng deS richtung der Umgebung des Hauses. Hier kommen die Gartenanlage, die Umwehrung, etwaige Zufahrtstraßen, Waldabschläge und Neupflanzungen, ferner bei großen Häusern Nebengebäude, wie Pförtnerhaus, Ställe, Wagenschuppen, Kraftwagenhaus, Gärtnerhaus, Gewächshäuser, Eisschuppen, Boothaus, Badestelle usw. in Betracht. Bei der Gartenanlage liegen die allerverschiedensten Möglichkeiten vor, die zum Teil auch mit der Natur des Bauplatzes im Zusammenhang stehen. Wird etwa mit großen Erdbewegungen, Terrassenbildungen, Wandelgängen und Gartenhäüschen, mit Wasserbecken und künstlerischen Ausstattungsstücken gerechnet, so können die Kosten des Gartens sehr hoch werden. Je nach der Art des Grundstückes werden unter Umständen auch sehr kostspielige Zufahrtwege nötig. Die Umwehrung kann einfach oder aufwendig geschehen, ihre Kosten hängen zudem von der Ausdehnung der Grundstücksgrenzen ab und wachsen mit diesen manchmal zu großen Summen an. Selbstverständlich müssen alle etwaigen Nebengebäude je nach ihrer Art und Größe besonders berechnet und deren Baupreise den Gesamtkosten zugefügt werden. Alle diese Punkte bedürfen bei ihrer wirtschaftlichen Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung von vornherein. Die unter Posten 5 fallenden Kosten sind zudem in hohem Maße abhängig von der Bodengestaltung, von der Art und Größe des Grundstückes, vom Geschmack und den Neigungen des Bauherrn. Über diesen Posten also mit Hilfe eines Einheitssatzes irgendeine Angabe zu machen, ist ganz unmöglich. Es kann aber hinzugefügt werden, daß der im Landhausbau erfahrene Architekt sehr wohl in der Lage ist, auch schon vor Beginn des Baues einen Kostenüberschlag aufzustellen, wenn er den Bauplatz gesehen und die Wünsche des Bauherrn kennen gelernt hat.

Schließlich kommen bei Posten 6: Gebühren und Abgaben in Betracht die üblichen Unkosten bei Erwerb eines Grundstückes, die Wegebeitragskosten an die Gemeinde (Anliegerbeiträge), die Gebühren für die baupolizeilichen Genehmigungen und Abnahmen, die Kosten für die Gas-, Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse, die Entlohnung des Architekten. Die Gebühren bei Erwerb des Grundstückes, die ja, abgesehen von der Wertzuwachssteuer, gewöhnlich dem Käufer zufallen (Stempel,. Besitzwechselabgaben, Notarkosten usw.), pflegten bisher immerhin 4 bis 5 v. H. der Kaufsumme zu betragen. Ob sie durch die neue Steuergesetzgebung nicht ganz bedeutend höher werden, läßt sich noch nicht sagen. In jedem Falle muß genau festgestellt werden, ob Wegebeitragskosten an die Gemeinde zu zahlen sind (worüber im Abschnitt über den Bauplatz Näheres gesagt ist). Sie pflegen nicht unbeträchtlich zu sein, besonders wenn ein Grundstück an mehreren Seiten von öffentlichen Wegen umgeben ist. Auf 60 bis 100 M. für das laufende Meter Straßenanlage mußte schon vor dem Kriege gerechnet werden. Bei einem eingebauten Grundstücke, das etwa 25 m Straßenseite hat, macht der Betrag noch keine sehr hohe Summe aus; liegt das Grundstück aber an der Ecke und hat 100 m Straßenfront, so sprechen die Anliegerbeiträge bereits sehr stark mit. Die Gebühren für die Genehmigung des Baupolizeientwurfes, sowie für die Rohbau- und Gebrauchsabnahme, das Einmessen der Bauflucht durch den Landmesser, die Schornsteinabnahme, Nachtragsgenehmigungen und andere etwa in Frage kommenden behördlichen Maßnahmen treten hinzu. Sie fallen indessen nicht sehr ins Gewicht und sind bei einem kleineren und mittleren Hause mit einigen hundert Mark erledigt. Die Kosten für die Gas-, Wasser-, Elektrizitäts- und Entwässerungsanschlüsse entstehen dadurch, daß von den Straßenleitungen bis zum Hause Abzweige gelegt werden müssen, die meistens von den Versorgungsgesellschaften oder -behörden gegen Berechnung hergestellt werden. Liegt das Haus nahe an der Straße, so bleiben diese Kosten unbedeutend; sie wachsen zu ansehnlichen Beträgen an, wenn das Haus sehr weit in das Grundstück hineingerückt ist.

Uber die Vergütung für den Architekten bestehen feste, vom Verbände‘Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine aufgestellte; auch durch das Gericht anerkannte Gebührensätze. Die Gebühren nehmen mit dem Grade des Ausbaues zu und sind gestaffelt nach der Höhe der Bausumme. Sie bewegen sich bei ganz einfachen Häusern zwischen 5 und 10 Prozent der Bausumme. Besserer innerer Ausbau pflegt nach höheren Sätzen berechnet zu werden. Zum Unterschiede von den Bezügen anderer Künstler, die von deren Rufe abhängig sind, zum Unterschied auch von den ebenfalls nach Berühmtheit des Auf-stellers stark aufsteigenden Ärzterechnungen, pflegen Architekten, auch wenn sie vielbeschäftigt sind, bei den Sätzen der Gebührenordnung zu verbleiben oder sie durch Sonderabkommen nur um ein geringes zu überschreiten. Diese Tatsache ist bei Baulustigen recht wenig bekannt, die landläufige Annahme geht dahin, daß vielgenannte Architekten Riesensummen forderten, eine Vorstellung, die von Mitbewerbern, namentlich kleineren Baumeistern und solchen Bauunternehmern, die lieber ohne die Überwachung eines Architekten mit dem Bauherrn arbeiten möchten, eifrig genährt zu werden pflegt.

Nach den bisherigen Darlegungen ist beim Bau eines Hauses hauptsächlich mit zwei großen Ausgaben zu rechnen, die zugleich die unbedingt nötigen Ausgaben sind: dem Preise des Grundstückes und den Kosten für das einfache, wohnfertige Haus. Es kommen dann unter Umständen Mehrkosten für Schmuck und besseren Ausbau, für die Ergänzung der Möbel, für die Herrichtung der Umgebung des Hauses, sowie Gebühren hinzu. Diese Summen sind schwankend und stehen der Mehrzahl nach im Belieben des Bauherrn. Wie verschieden sie sein können, zeigt die folgende Zusammenstellung der Kosten zweier in den Jahren vor dem Kriege ausgeführter Häuser von ungefähr gleichem Flächeninhalt (rund 225 qm).

In gewöhnlichen Fällen pflegen die Mehr- und Nebenausgaben nicht so beträchtlich zu sein, daß sie den einmal gefaßten Beschluß, zu bauen, wesentlich beeinflussen könnten. Immerhin tut der Bauherr gut, sich Posten für Posten dieser Kosten von vornherein klar zu machen. Der Bauplatz ist meistens schon gekauft, wenn der Architekt in Tätigkeit tritt. Dieser wird aber in der Lage sein, die Kosten für das einfache, wohnfertige Haus genau anzugeben. Äußerer Schmuck, besserer Innenausbau und die Möbelausgaben sind dann Gegenstand besonderer Beschlußfassung des Bauherrn. Die Herrichtung der Umgebung des Hauses kann mit knappen oder mit reichlichen Mitteln erfolgen, je nach der Art von Garten und Umwehrung. So können unter zuverlässiger Beratung alle zu erwartenden Kosten von vornherein geklärt und Enttäuschungen durchaus vermieden werden. Bedingung ist jedoch, daß der Bauherr bei seinen ursprünglichen Absichten bleibt und nicht während des Baues Änderungen und Erweiterungen wünscht, was freilich häufiger ist, als man annehmen sollte, ja beinahe die Regel bildet.

In den Abb. 1 bis 7 sind die Erdgeschoßgrundrisse von Häusern dargestellt, bei denen die Baukosten des einfachen wohnfertigen Hauses vor dem Kriege zwischen 5000 und 150 000 M. betragen haben. Die beiden ersten Häuser sind eingebaute (Reihen-)Häuser, das erste ein Arbeiterhaus kleinsten Umfanges, das zweite ein Beamtenhaus, die folgenden sind durchweg freistehende Häuser. Bei allen vorgeführten Beispielen ist das Erd- und Obergeschoß vollständig, das Dachgeschoß teilweise ausgebaut. Das Untergeschoß enthält bei Abb. 5 ausgebaute Räume, und zwar solche für eine Altertumssammlung. Die Ausgaben für besseren inneren Ausbau, Möbel und äußeren Schmuck sind bei allen Beispielen abgezogen, auch ist weder der Grundstückspreis, noch Garten und Umwehrung inbegriffen. Da die Häuser in verschiedenen Teilen Deutschlands ausgeführt sind, stehen die bebauten Flächen nicht in ganz genauem Verhältnis zur Bausumme, jedoch gibt die Zusammenstellung immerhin eine Vorstellung von dem mit zunehmender Größe des Hauses gleichmäßig fortschreitenden Anwachsen der Bausumme.

Hat sich der Bauherr ein Bild über die Kosten verschafft, so ist es für ihn nunmehr von Wichtigkeit, zu wissen, in welcher Weise die Geldausgabe während der Bauausführung vor sich geht. Der Architekt ist in der Lage, eine Übersicht darüber aufzustellen, welche Summen zu bestimmten Zeitpunkten fällig werden, der Bau herr kann also über deren Flüssigmachung seine Entschlüsse fassen. Es muß hier aber gleich bemerkt werden, daß die gesamte Bausumme aus eigenen Mitteln gar nicht bereitgestellt zu werden braucht. Viele Laien sind der Meinung, daß sie, wenn sie ein Haus von etwa 100 000 M. Anlagewert errichten wollen, zunächst diese 100 000 M. bar liegen haben müßten. Diese Ansicht bildet etwa den Gegenpol zu der im Bauspekulantentum herrschenden Ansicht, daß man mächtige Mietskasernen bauen könne, ohne persönlich einen Pfennig Geld zu besitzen. Man baut dann eben durchweg mit geborgtem Gelde. Wenn nun auch Beleihung und Baugeldverhältnisse für das Einzelwohnhaus nicht in dem Maße ausgebildet sind wie für das städtische Miethaus, so steht doch immerhin auch dem Bauherrn des Einfamilienhauses der Baugeldmarkt offen. Schon beim Ankauf des Grundstückes wird in der Regel als Anzahlung nur ein Drittel oder ein Viertel des Kaufpreises bar verlangt, der Rest bleibt als grundbuchlich eingetragenes Darlehen stehen. Während des Hausbaues lassen sich, wo Barmittel zur Bezahlung der Bauhandwerker nicht im vollen Umfang zur Verfügung stehen, Baugeldleihungen vornehmen, allerdings zu einem etwas höheren als dem üblichen Kapitalzinsfuß. Der Baugeldgeber verlangt meist, daß die etwa noch vorhandene Baustellenschuld abgestoßen und der Betrag zur Baugeldschuld geschlagen wird. Durch Baugeldleihung kann der Verkauf von Wertpapieren vermieden werden. Es handelt sich insofern nur um eine Zwischenmaßnahme, als nach Fertigstellung des Hauses sofort ein dauerndes eingetragenes Darlehen auf das ganze Anwesen aufgenommen werden kann. Auch hier sollte eine etwa noch vorhandene Grundstücksschuld vorher getilgt werden, weil es darauf ankommt, eine möglichst hohe erste Beleihung zu mäßigem Zinsfüße auf das gesamte Anwesen zu erlangen. Uber die mögliche Höhe einer solchen ersten Beleihung läßt sich bei den örtlichen Verschiedenheiten und bei den neueingetretenen Verhältnissen der unmäßig gesteigerten Baukosten eine bestimmte Angabe zurzeit nicht machen. Sparkassen gewährten früher 50 v. H. des durch die zuständigen Sachverständigen ermittelten Gesamtwertes, Versicherungsgesellschaften und Hypotheken pflegten, bei sonstiger Sicherheit des Geldnehmers, bis zu 60 v. H. des geschätzten Gesamtwertes zu beleihen.

Aus den geschilderten Verhältnissen geht hervor, daß bisher an barem Gelde auch beim Landhause kaum mehr als vier Zehntel bis die Hälfte des Anlagewertes nötig war. Häufig stößt man beim Bauherrn auf Widerstreben, eine Beleihung grundbuchlich eintragen zu lassen. Dieses Widerstreben ist aber ganz unberechtigt. Doppelt unverständlich würde es bei Kaufleuten sein, die ja aus ihrem Geld, wenn sie es ihrem Geschäfte zuführen, weit höheren Gewinn ziehen können, als der Zinsfuß der Grundbeleihung beträgt. Wenn ein Fabrikant auf ein Haus im Gesamtanlagewerte von 200 000 M. eine Schuld von 120 000 M. aufnimmt und diese mit 5 v. H. verzinst (der übliche Zinsfuß vor dem Kriege war geringer), so ist sofort ersichtlich, welchen Gewinn er dadurch erzielt, daß ihm diese 120 000 M. in seinem Geschäfte etwa 12 v. H. Zinsen eintragen. Er kann sich dadurch jährlich die beträchtliche Summe von 8400 M. gutschreiben.

Text aus dem Buch: Wie baue ich mein Haus? Author: Muthesius, Hermann.

aus dem Kunstmuseum Hamburg

Siehe auch:
Wie baue ich mein Haus? – Einleitung

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